04.08.2025

Realizace liniových staveb, jako jsou kanalizační či vodovodní přípojky, se v praxi často odehrává bez důsledného právního zajištění vztahů k dotčeným pozemkům. To, co může na první pohled působit jako technická formalita a maličkost, se však v důsledku může proměnit v právní spor o vlastnictví, užívací práva a vůbec samotnou legitimitu umístění stavby. Následující případová studie ukazuje, jak soud posuzoval střet mezi vlastníkem přípojky a vlastníkem pozemku, na němž byla zřízena bez smluvního titulu.

Skutkový základ:

1. V konkrétním případě se jednalo o spor mezi vlastníkem budovy a vlastníkem pozemku, přes který vedla kanalizační přípojka. Ta byla vybudována v rámci obecního projektu rozšíření kanalizace. Vlastník budovy celou stavbu přípojky financoval ze svých prostředků, obec projekt zorganizovala, ale právní vztah k pozemku, kterého se přípojka fakticky dotýkala, zůstal neřešený, resp. nebyla uzavřena smlouva o zřízení služebnosti, a z formálního hlediska neexistoval ani jiný relevnatní právní titul, který by užívání pozemku legalizoval. Přípojka byla mezitím uvedena do provozu a napojena na hlavní kanalizační řad v obecní komunikaci.

2. Vlastník pozemku se o nesouladu mezi faktickým a právním stavem dozvěděl až s časovým odstupem několika let po zřízení kanalizační přípojky. Následně začal po vlastníkovi budovy požadovat buďto odstranění přípojky z pozemku, nebo úhradu za užívání dotčené části nemovitosti ve formě jednorázové náhrady. Svůj nárok odůvodňoval tím, že přípojka byla na jeho pozemku vybudována bez jeho vědomí a souhlasu, čímž podle něj došlo k neoprávněnému zásahu do jeho vlastnického práva.

3. Vlastník budovy se hájil s odkazem na svou dobrou víru – realizaci stavby totiž organizovala obec, u níž důvodně předpokládal, že zajistí odpovídající majetkoprávní přípravu celého projektu. Přípojku navíc plně financoval z vlastních prostředků, a měl proto za to, že mu svědčí vlastnické právo k této stavbě jakožto k samostatné věci, a to mimo jiné i ve světle ustálené judikatury (o níž se zmiňujeme níže).

4. Případ se tak dostal k soudu, který se musel vypořádat se třemi klíčovými otázkami:

1)      Kdo je vlastníkem přípojky?

2)      Na jakém právním základě byla umístěna na cizí pozemek?

3)      A zda má vlastník pozemku nárok na náhradu nebo odstranění stavby?

Právní vymezení a povaha liniových staveb:

5. Pro účely právního posouzení daného případu je nejprve nutné vymezit základní pojmy, s nimiž právní řád v souvislosti s inženýrskými sítěmi pracuje – zejména pojem liniová stavba, její vlastnický režim, a dále pojem služebnost inženýrské sítě, jakožto právní nástroj umožňující umístění a provoz stavby na cizím pozemku.

6. Základní vymezení liniových staveb přináší ustanovení § 509 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ObčZ“), podle něhož platí:

Liniové stavby, zejména vodovody, kanalizace nebo energetická či jiná vedení, a jiné předměty, které ze své povahy pravidelně zasahují více pozemků, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí liniových staveb jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí.

7. Toto ustanovení bylo do občanského zákoníku doplněno novelou č. 460/2016 Sb., účinnou od 28.02.2017, která reagovala na potřebu sjednotit a upřesnit právní režim staveb technické infrastruktury zasahujících více nemovitostí. Před touto novelou byl v § 509 ObčZ užíván pojem „inženýrské sítě“, jenž byl novelizačním zásahem nahrazen širším a výstižnějším označením „liniové stavby“.

8. Liniovou stavbou se rozumí taková stavba, která má převážně délkový charakter a typicky protíná více pozemků různých vlastníků. Tento výklad vychází primárně z výše citovaného ustanovení § 509 ObčZ, které sice pojem „liniová stavba“ přímo nedefinuje, avšak prostřednictvím výčtu příkladů (vodovody, kanalizace, energetická a jiná vedení) a charakteristiky „pravidelného zásahu více pozemků“ poskytuje základní rámec pro její vymezení.

9. Je zde vyjádřena představa zákonodárce o tom, jaký typ staveb má být považován za liniový, a to na základě jejich prostorového uspořádání a účelu. Délkový charakter je tak vyvozen z obvyklé konstrukční reality těchto staveb, zatímco jejich specifické právní postavení (samostatnost vůči pozemku) je důsledkem jejich funkční povahy – tj. že slouží k přenosu (např. vody, energie, dat, dopravy) mezi různými místy.

10. Tento výklad je potvrzován rovněž odbornou literaturou i rozhodovací praxí. Např. v rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 944/2007 je vodovodní řad popsán jako hromadná věc, skládající se z různých technických částí, přičemž soud zároveň konstatuje, že tyto části mohou mít různé vlastníky.[1] To podporuje závěr, že liniové stavby nejsou v právu vnímány jako jednotný fyzický celek ve vztahu k pozemku, ale jako dynamický technický a právní systém, často rozprostřený napříč více nemovitostmi.

11. Vedle inženýrských sítí lze per definitionem mezi liniové stavby zařadit také pozemní komunikace, železniční tratě či potrubní rozvody vody, tepla a plynu, jak ostatně vyplývá ze zvláštních právních předpisů – např. ustanovení § 9 a §§ 12-14 zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších předpisů, ustanovení § 2 a § 3 zákona č. 458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů energetického zákona, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „EZ“), či ustanovení § 104 a násl. zákona č. 127/2005 Sb., o elektronických komunikacích a o změně některých souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZEK“). Tyto předpisy sice pojem „liniová stavba“ rovněž výslovně nedefinují, ale svým věcným obsahem popisují stavby odpovídající právě tomuto konstrukčnímu a právnímu typu.

12. Z pohledu soukromého práva má zásadní význam skutečnost, že liniové stavby nejsou součástí pozemku ve smyslu § 498 ObčZ.[2] Znamená to, že se jedná o samostatné věci, které mohou mít jiného vlastníka než vlastníka pozemku, ve kterém jsou umístěny. Tato zásada je podložena rovněž rozsáhlou judikaturou Nejvyššího soudu. Například ve věci sp. zn. 22 Cdo 1308/2003 soud výslovně konstatoval, že „kanalizační a vodovodní přípojky nejsou součástí pozemku, ve kterém jsou umístěny.“

13. Specifickou právní otázku představuje příslušenství a provozně související technická zařízení, jako jsou trafostanice, čerpací stanice, vodojemy nebo výměníky tepla. Zákon k jejich právní povaze uvádí, že nemusí být fyzicky pevně spojeny s hlavní liniovou stavbou, ale postačí, pokud existuje jejich funkční propojení (například i prostřednictvím bezdrátového signálu či jiného provozního propojení).

14. Zásadní důsledky má toto pojetí pro převod liniových staveb a jejich evidenci. Vzhledem k tomu, že se tyto stavby nezapisují do katastru nemovitostí (dále jen „KN“) – výslovně to uvádí např. § 5 odst. 1 zákona č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZVaK“) –, dochází k převodu vlastnického práva výlučně na základě smlouvy, a to bez nutnosti jejího zápisu do KN. Tento přístup však v praxi vyvolává problémy zejména při určování vlastnického práva v případech, kdy chybí evidence nebo dokumentace stavby.

15. Nejvyšší soud ČR k této otázce přistoupil ve své rozhodovací praxi pragmaticky: např. ve věci sp. zn. 22 Cdo 4420/2009 dospěl k závěru, že „vlastníkem elektrické přípojky je ten, kdo uhradil náklady na její zřízení,“ což rovněž podtrhuje, že se jedná o samostatnou věc. Stejně tak ve věci sp. zn. 22 Cdo 944/2007 bylo konstatováno, že „vodovodní řad a vodárenské objekty jsou samostatnými stavbami a mohou mít odlišné vlastníky.“

16. Otázka vlastnického práva k liniovým stavbám je klíčová nejen pro převody, ale především pro každodenní užívání těchto staveb. Podle § 3 ZVaK jsou vodovodní a kanalizační přípojky samostatnými stavbami. Vlastníkem přípojky zřízené po 01.01.2002 je osoba, která na své náklady přípojku pořídila, neprokáže-li se opak. Toto pravidlo bylo opakovaně potvrzeno judikaturou, zejména ve výše citované věci sp. zn. 22 Cdo 1308/2003.

17. Z hlediska práva vstupu na cizí pozemek a provozu liniové stavby je klíčový institut služebnosti inženýrské sítě, upravený v § 1267 a § 1268 ObčZ. Tento typ pozemkové služebnosti zakládá oprávnění zřídit a provozovat na služebném pozemku inženýrské vedení, jakož i na pozemek vstupovat za účelem kontroly, údržby a modernizace sítě. Vlastník pozemku je přitom povinen zdržet se jednání, která by síť ohrožovala, a umožnit výkon oprávnění za podmínek stanovených zákonem nebo smlouvou.

18. Služebnost inženýrské sítě vzniká typicky na základě smlouvy. Pokud se zřizuje k věci zapsané ve veřejném seznamu, vzniká zápisem do tohoto seznamu (§ 1262 odst. 1 ObčZ). V případě, že se služebnost zřizuje k věci, která zapsána není, vzniká účinností smlouvy (§ 1262 odst. 2 ObčZ). V praxi to znamená, že např. služebnost zatěžující pozemek vedený v katastru nemovitostí nabývá účinnosti až zápisem, zatímco u nezapsané věci (např. stavby, která není evidována v KN) postačí smlouva bez zápisu.

19. Nedojde-li k uzavření smlouvy a přesto je existence služebnosti nezbytná z důvodu veřejného zájmu, může být zřízena i bez souhlasu vlastníka pozemku, a to na základě rozhodnutí vyvlastňovacího úřadu. Tento postup upravuje obecně zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě, ve znění pozdějších předpisů, a dále zvláštní právní předpisy, zejména ustanovení § 24 odst. 4 EZ[3] a § 104 odst. 4 ZEK.

Úvahy soudu:

20. Při právním posouzení věci soud vyšel z výše citované judikatury, zejména z rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1308/2003, podle něhož je kanalizační přípojka samostatnou stavbou, a jejím vlastníkem je ten, kdo ji na své náklady zřídil. Zároveň přihlédl k § 509 ObčZ, podle kterého kanalizační přípojka jako typická liniová stavba není součástí pozemku, v němž je uložena. Z těchto východisek dovodil, že se nejedná o neoprávněnou stavbu v materiálním smyslu, protože osoba, která ji realizovala, k tomu měla důvodné očekávání a investovala vlastní prostředky.

21. Soud nicméně zdůraznil, že formální právní titul k užívání pozemku chyběl. Přestože vlastník přípojky jednal v dobré víře a se zřejmou součinností obce, nedošlo k uzavření žádné smlouvy o služebnosti, a vlastník pozemku nebyl s realizací stavby výslovně obeznámen. Tím došlo k zásahu do jeho vlastnického práva. Jelikož však tento zásah byl objektivně omezený, byl stav v terénu dlouhodobě ustálený a ze strany vlastníka přípojky zde nebyla snaha obejít zákon, neshledal soud důvod k odstranění stavby. Naopak dospěl k závěru, že přiměřeným a spravedlivým řešením situace je dodatečné zřízení služebnosti inženýrské sítě, a to za jednorázovou náhradu, jejíž výše měla být určena znaleckým posudkem v souladu s oceňovacími předpisy. Také poukázal na možnost uzavřít dohodu umožňující budoucí vstup na pozemek za účelem údržby přípojky. Tato doporučení nakonec vedla k dohodě mezi stranami: investor uhradil vlastníkovi pozemku příslušnou částku a zároveň získal právní titul k užívání dotčené části pozemku.

Závěr:

Ve světle uvedených skutečností soud nejprve potvrdil, že kanalizační přípojka je samostatnou liniovou stavbou, která není součástí pozemku, a jejím vlastníkem je osoba, která ji na své náklady zřídila. Zároveň však zdůraznil, že k umístění stavby na cizí nemovitosti je nezbytný právní titul – ať už ve formě smlouvy o služebnosti, nebo výjimečně rozhodnutím veřejné moci. V tomto případě žádný titul neexistoval, a tedy došlo k zásahu do vlastnického práva majitele pozemku.

Přestože soud nevyhověl požadavku na odstranění stavby, nebagatelizoval vzniklou situaci. Uznal, že vlastník pozemku byl stavbou omezen, a navrhl spravedlivé narovnání formou smluvní služebnosti doprovázené jednorázovou náhradou. Tento postup umožnil zachovat funkčnost sítě a současně kompenzoval vlastníka zatíženého pozemku. V jistém smyslu soud dal přednost ochraně pokojného stavu - quieta non movere. 

Z případu vyplývá, že ani veřejná koordinace ani dobrá víra investora nezbavují povinnosti zajistit náležitý právní titul k cizí nemovitosti. Právní připravenost musí předcházet technické realizaci. Pokud tato pravidla nejsou dodržena, může i drobná stavba vést k dlouhodobým a nákladným sporům, ohrozit její legální provoz a v krajním případě vést až k jejímu odstranění.

 

Georgi Margaritov,

konstrukční právník a konzultant